先庸后达、执两用中

前言：笔者长期生活在珠三角，经常出差于京津翼和长三角，往返于湖南湖北江西。主要身份是个法律人，兼职做点投资经贸领域的活。平时三五好友相聚，绕不开的几个话题：房子是不是要涨价了？经济是不是下行？股票要不要进一点？买点美元行不行？足球产业80亿值不值之类的。平时聊完也就忘了，思考的深度和维度总是不够。被问的多了，也就有将一些思绪整理成文字的想法，算是用另一种形式统一答复。为了避免长篇大论，采取一节一个小专题的方式，所涉及的内容都是一家之言，仅供参考。各位看客觉得讲的不对，出于必要性考虑，我都是不会修正的。

（一）房价和广州房价

之所以把这个问题作为第一个问题来说，主要是最近给这个问题问怕了。周遭同城的朋友问，老家的好友问，各大楼盘的销售电话邀请，二手中介的买房卖房信息轰炸，加上网上一堆不知道主力是谁的网文洗各种地板。下面逐一阐述笔者观点：

1、房子是什么？中国的房子是什么？房子对于中国人来说是具备2个属性。一个是生活生产的场所，这个属性是全世界所有房子的共性，也是房屋制造出来的目的。中国人口多，加上自古以来，相对别的民族有置业的偏好，人人有房子是每个人中国人的梦想。这个属性也就是我们谈及房地产市场常说的“刚需”。除了这个属性之外，在中国以及世界上部分国家和地区，房屋由于本身具备的价值大、耐损耗等特点，还具备一定的投资性。投资房屋成为保值增值的一个有效手段，特别是在国内民间投资渠道比较少的情况下，投资房屋从近十几年的实践来看，都是成功的，也是为数不多的老百姓有机会去实现财产保值增值的方式。

要单纯的剥离房屋的2个基本属性，是很困难的。二个属性之间相互影响、相互制约。刚需少了，保值价值就下降，反之亦然。对于房产的拥有量这个角度，我们必须有个判断：房子是多了还是少了？就这个问题，我自己琢磨了一下，也问了身边的朋友。在你认识的人中间，有谁是真正的绝对无房户？答案无一例外的是：还真的没有谁是真的无房户。

经过近二十年房地产的高速发展，房屋的保有量大大提高。“刚需”逐步减小，房子的保值增值价值也在逐步下降。

2、中国的房地产谁是最大的股东？谁最希望房屋涨价？由于中国大陆极其特殊的土地政策和土地财政政策，可以开诚布公的说，中国房地产最大的股东就是政府。这个认识是最基本的也是最浅显的。要否认，除非改变现有的土地政策和土地财政政策。但凡有点逻辑能力，就能明白这个道理。房地产商人连第二股东我觉得都够不上，一般的地产项目，第二股东是银行等金融机构。地产商位居第三比较合适。

作为公司的股东，最不希望自己的产品在市场上滞销，也不希望自己的产品在市场上低价销售和过高价格销售。现在我们观察和理解我们现在的地产行业，如果从公司、股东的心态去分析，因该是靠谱的。作为大股东二股东，可以牺牲部分小股东的利益。这个是属于股东之间的权利和义务关系，在市场变化的时候，重新洗牌，大股东吃掉小股东的股份也是常见的。作为大股东不希望产品滞销，滞销则无利可图。也不希望产品在过高或者是过低的价格中销售。价格过高伤害了消费者，破坏了市场。价格过低，不能覆盖成本和支出。

基于以上分析，2年前收缩市场，现在救市的行为都是有逻辑可寻的----没钱用了。

3、北上深的最近怎么怎么这么火爆？23456线城市是不是也会火起来？

先说北上深市场近期的火爆现象。这个现象要说，肯定不是一个或者是少数因素作用的结果。多个因素共同作用下，有几个因素是肯定存在的。一是游资炒作。大量的资本汇集在这大城市，世界第二经济体的三个最富有城市，有钱人是扎堆，资本市场也是扎堆。在经济明显下行了2年多的情况下，大量的资本需要有个出口去实现增值保值。所以也就出现了“首付贷”之类的金融产品，杠杆被几倍的放大。和去年的股市一个道理，原理也是一个，无非就是股票换成了房产。二是土地储备不足。三个城市具有一个共性，人多地少。可供开发的土地不多，今后要建房子成本一定是在逐步增加。三是确有部分“刚需”成分，但占比不大。为什么说占比不大，道理也简单，看下这几个城市中的中产阶级，在现在的房价下，有几个能买的起的？刚需也是要建立在购买力能满足的前提下，就是在深圳，真的能拿出这么多钱买房子自住的人，少之又少。一个小区的价值超过一个上市公司的价值，荒唐之极。

讲到这里，大家可以回忆一下早些时候，宝能收购万科的事情。可以说，宝能就是不收购万科也是会收购千科、百科。为什么？宝能的钱哪里来的？大量是险资。这么巨量的资金，不做投资，怎么面对投保人的赎回？收购的那段时间，局面还不是那么明朗。能买的东西里面最优质的就是万科公司这样的“价值高、估值低、不设防”的股票。换了这2月，宝能直接炒楼盘或者是地产项目就好了。

23456线城市的房地产市场，千万不要打了鸡血，跟着一起嗨。除了部分二线，杭州等地。其他城市的地产短期内恢复繁荣，没戏。开始讲到房屋的二个属性互相影响，互相制约。大多数城市经过多年高速发展，满眼都是房子。每个城市都是新城连旧城，旧城连新城。建好的房子，三五年消化不完，是常态。小一点的地产商基本扫荡一空。通过各种管道，大量城市的财富全部集中在一个个新城上。要短期消化，谈何容易？“刚需”只有这么多，该买房子有能力买房子的人，都不止一套房。就是改善住房，一般也是一套换一套。一套新房出售，意味着一套二手房入市。整体上的变量是相当的。没有刚需刺激，保值价值有限。保值价值有限，除非都打了鸡血，才会造就虚假繁荣。何况，打了鸡血，还要有购买力。

简单做了一个市场调研，现在3线以下房地产价格基本处于房屋建造成本价（包括土地成本、资金成本和税收成本）上下10%左右，非常微妙的一个线。大股东收益实现了一部分，土地出让和部分税收。二股东权益有保障，必须通过销售实现。三股东，身体差一点的中小民企，基本完蛋，能坚持的也就是祈祷一个安全出局。大胆设想一下，要是房地产市场再维持现状半年到一年，会出现什么状况？怎一个惨字了得。要是乐观估计，3线以下城市的房价能保持货币贬值速度增长，就算万幸。

房产税征收在即，二手房交易营改增已有时间表。杀猪前最后一次喂食，越胖的猪越早杀。卸磨杀驴前最后一次磨磨，“天上龙肉，地下驴肉”，驴子还能干活，多好。

4、广州怎么了？这次唯一被排除在四大城市的广州，由于不温不火的市场，一下子成了“异端”。广州的房价怎么了？

首先我们要认识到，现在的广州的楼市，是正常的，北上深是非正常的。网络上有些专家，因此贬低广州经济地位等，实难理解。指责他们无知、别有用心，好像也不合适。但是按照他们的逻辑，广州也因该是和其他三大城市一样，房价上涨50%才是正常的，才能说明广州的经济地位没有下降，是符合一线城市的评判标准。逻辑上说不过去。

其实广州这个城市和别的城市一直都不一样。广州由于接触房地产市场较早，早在1997、98年前后就已经经历了一次房地产泡沫，那个时候大多数城市的房地产市场还没有成型。在随后的十几年中，广州的楼市就一直是很平稳。即便是全国几次地产疯涨的时期，广州的涨幅就是相对较小的，不仅仅是这次。闻名全国的温州炒楼团，在广州连个泡沫都没有吹起来。坊间有传闻，广州市政府坚决抵制过温州等炒楼团扰乱广州楼市。当然只是传闻，如果是真事，因该说政府做了一件大好事。

广州是全国市场经济最早最深入的城市之一。各种市场要素全面、产业结构完整、教科研力量雄厚。对于市场的理解和判断，比较北上深虽有一定的滞后性，但是更为稳健。比较难出现，大量资金集中进入某个生产生活要素市场的现象。

广州人本性就很低调，不喜炫富攀比，包括对房子也是。真的要说富裕程度，还真的没有几个城市是可以和广州相比的。广州人是藏富于民，有钱低调，普遍富裕，懂的生活。这种感觉，在广州生活过几年，才能慢慢体会。也许这种特定的人群特质，也影响了房产的购买需求。

广州土地储备充裕，财政状况良好。政府对于推动地产市场短期爆发的冲动性不足，也是这次没有跟着一线城市统一步伐的原因之一。广州除了亚运会搞了一次亏本生意，基本上地方财政状况是良好的。加上广州本来就是一个多中心的城市，花都番禺增城从化等区，土地储备丰富。可以预见相当长一段时间满足城市发展的土地基本能够保障。

这些因素加在一起，也就是能解释“广州怎了”的问题。从笔者个人的理解看，广州的市场才是真的理智的市场，也是符合市场规律的。广州这个城市，会因为这样的选择，增加城市竞争力，而不是相反。城市总是要让人容易生存下来，能带给人们更优质的生活。买不起房子，供不起房子的城市，能有多好？

5、面对市场，怎么办？

首先是冷静，永远要明白一个道理，别人能赚的钱，你不一定能赚到。市场上总是第一批人占据了先机，等大家都感觉到的时候，已经是晚了。这个时候即便是有投资冲动，笔者也是建议：快进快出，一步一回头。不要成为“填坑”的那个人。

房地产从发展的近20年来看，总体上投资者都是获益的。但是，万事都有例外，这次的情况和以前任何时候都不一样。实体经济下行，短期内看不到任何重大利好。对于房地产而言，唯一的可以作为乐观分析的因素就是“货币增发”。就这个因素，完全不能支持我们对房产做出过多风险的投资行为。

北上深想买房子的，如果是“刚需”。建议晚一点买，即便上上涨，后期也是货币因素在起作用，可以先租。楼价崩盘的可能性不是没有，至少比以前任何一次都大。

北上深想炒楼的，慎之又慎。洞已经挖好，就看谁跳了。这个收益的空间和风险之比，完全不是一回事。

其他城市“刚需”的，看好就买。货币增发是个大概率事件，目前房地产价格基本是成本价格。

其他城市想投资目的购买的，注意节点。这个钱，很难赚到，也就是跑过人民币贬值速度。考虑到持有税和其他因素，跑过跑不过，难说。如果是拆借资金投资，建议就不要掺和了，意义不大。

没有什么市场是能永远红火下去的，包括地产。没有那个行业是人人能赚到钱的，包括地产。没有那个城市是可以靠地产维持可持续的财政收入的，也没有那个国家民族是靠盖房子就能实现小康的。这是常识。

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